A securitização é uma operação que está em crescimento e que, cada vez mais, vem impulsionando o crédito imobiliário. No entanto, muitas pessoas ainda não entendem exatamente como ela funciona (para conhecer o passo a passo, acesse esse post). Por isso, surgem diversos mitos que, muitas vezes, acabam afastando empreendedores que poderiam desfrutar os benefícios dessa prática financeira.
Os empreendedores que precisam de crédito para concluir suas obras devem, antes de mais nada, entender como esse tipo de transação funciona. Isso inclui, dentre outras coisas, conhecer os participantes envolvidos no processo e, principalmente, descobrir o que é mito e o que é verdade quando se fala em securitização.
Continue a leitura para descobrir alguns dos principais mitos sobre essa prática financeira.
1 – A securitização SEMPRE precisa de alienação fiduciária lote a lote – MITO
Em alguns casos, o fato de um imóvel estar alienado à outra pessoa pode inviabilizar a sua venda. Por isso, as securitizadoras oferecem a alternativa de trabalhar numa estrutura em que a alienação fiduciária lote a lote não é necessária. Nesse caso, o bem alienado é a SPE da empresa desenvolvedora da obra.
É importante ressaltar que o objetivo da alienação é dar maior garantia à transação e resguardar os interesses dos investidores. O objetivo da securitizadora não é, de forma alguma, executar a garantia, mas sim trabalhar para que toda a transação – e, principalmente, a obra – sejam finalizadas de acordo com o previsto.
Por isso, na hora de estruturar a operação e definir o valor a ser levantado, a principal preocupação é que os recursos sejam suficientes para garantir essa conclusão.
Outro ponto importante é o acompanhamento feito pela securitizadora depois de iniciada a securitização. Com essa proximidade, é possível identificar qualquer atraso de obra ou dificuldade de aporte. Assim, fica mais fácil administrar a SPE para que o empreendimento seja entregue, a carteira continue saudável e o investidor receba o pagamento do recurso investido mês a mês.
2 – A obra PRECISA estar concluída para poder fazer a securitização – MITO
Esse mito, até pouco tempo atrás, era verdade, pois o mercado só fazia operações com a venda definitiva da carteira (conhecidas como true sale), utilizando lotes com alienação fiduciária e projetos prontos.
O objetivo dessa estratégia era reduzir o risco o investidor, visto que ele recaia somente sobre os recebíveis e não sobre a conclusão da obra.
O problema desse formato é que ele faz pouco sentido, uma vez que o período de obras é justamente quando os empreendedores mais precisam de opções de financiamento. É nesse estágio do empreendimento em que há a maior disparidade de entradas e saídas de caixa.
Pense, por exemplo, em um empreendimento com previsão de conclusão de obras em 3 anos e que tenha uma carteira de recebíveis de mais de 10 anos. Percebe como a relação entre o dinheiro que sai e o que entra não fica equilibrada?
Para suprir essa deficiência do mercado, surgiu outro formato de securitização: a cessão de carteira. Nesse caso, é necessário avaliar a carteira como um todo e identificar se há recebíveis suficientes para garantir a execução da obra. Resumindo: com recebíveis suficientes, é possível iniciar o processo de securitização, mesmo que o empreendimento não esteja com as obras concluídas.
3 – Se estou em fase de obra, só posso receber recurso para a construção – MITO
Um dos principais objetivos que leva os empreendedores a recorrerem à securitização é, justamente, levantar capital para concluir a obra. No entanto, não é verdade que o valor fica restrito a esse propósito.
Obviamente, é necessário garantir a conclusão da construção. No entanto, os recursos podem ser utilizados para outras finalidades, como marketing, pagamentos de impostos, licenças, etc.
No geral, a TIR (Taxa Interna de Retorno) dos projetos de loteamentos é sempre relevante e, por isso, o valor da carteira costuma ultrapassar o valor da obra. Sendo assim, se houver recebíveis suficientes para garantir a conclusão da construção do próprio empreendimento, é possível, por exemplo, utilizar o excedente em outras obras.
Lembre-se: antes de destinar os recursos para outra finalidade, é necessário conversar com a securitizadora. Ela fará uma avaliação para identificar se essa ação não afetará a saúde financeira da operação.
4 – Depois que a securitização acontece, a cobrança fica com a securitizadora – MITO
A operação de securitização não afeta o relacionamento que existe entre o empreendedor e os seus clientes. O mesmo vale para todo o processo de atendimento e cobrança, que continuam da mesma maneira.
No entanto, existe a possibilidade de acionar um servicer – figura que poderá assumir todas as responsabilidades de cobrança com o cliente.
Se o empreendedor faz bem o trabalho de cobrança, o ideal é não mudar. Ele conhece melhor o cliente, sabe quais foram as motivações da compra e quais argumentos usar para fazer a retenção. Sendo assim, a securitizadora e o servicer farão somente o acompanhamento da carteira e dos recebíveis no dia a dia.
Por outro lado, é importante levar em conta que a securitizadora é uma parceira do empreendedor e que tem muitas carteiras sob sua gestão e experiência no processo.
Portanto, se houver alguma mudança no volume de inadimplência, por exemplo, é recomendável solicitar ajuda. A securitizadora pode contribuir com diversas ações para ajudar a garantir os recebimentos dentro do prazo!
Agora você já conhece um pouco mais sobre o processo de securitização e alguns dos seus principais mitos. Para aderir a essa opção de financiamento, o primeiro passo é procurar uma securitizadora de confiança que irá ajudá-lo a conduzir todo o processo.
A FORTESEC é uma companhia que tem por essência ser uma securitizadora que busca sempre a criação de valor e entrega de retorno para todos os seus stakeholders. Seu propósito é conectar o empreendedor em busca de recursos que lhe atendam e o investidor em busca de bons investimentos.
Entre em contato e envie seu projeto para que possamos analisá-lo e oferecer a solução de securitização ideal para seu empreendimento.
