Em momentos de mercado imobiliário aquecido, é muito importante que os empreendedores conheçam todas as opções disponíveis para financiar suas obras e projetos.

 

A securitização é um formato de operação que cresce cada dia mais e, ainda assim, continua envolta por diversos mitos e tabus. Nossa missão é mostrar que não se trata de um bicho de sete cabeças. Isso inclui apresentar com transparência quais os participantes envolvidos no processo, como funciona o seu passo a passo e, principalmente, mostrar o que é mito e o que é verdade quando se fala em securitização.

 

Em outro post, falamos sobre outros 4 mitos da securitização. Continue a leitura para desvendar mais 4 mitos sobre esse processo.

 

1 – Para securitizar é obrigatório ter carteira auditada e certificada desde o lançamento – MITO

Não é obrigatório. No entanto, é tão importante que a auditoria aconteça, que uma das seis etapas do processo de securitização é justamente essa. Desde o início da operação, ela passa por:

1. Análise de documentos, carteira e modelagem financeira;

2. Comitê de investimentos;

3. Proposta/mandato;

4. Auditoria financeira e jurídica (due dilligence);

5. Documentação;

6. Integralização.

 

Dessa forma, não ter a carteira auditada desde o início não inviabiliza a operação, mas sem dúvida é interessante que essa organização seja feita o quanto antes. Quando a carteira é auditada desde o lançamento fica mais fácil para a securitizadora estimar com assertividade qual o volume a ser liquidado e captado para a operação.

 

2 – É obrigatório ter um estudo de mercado para fazer a securitização – MITO

Não é obrigatório. A operação pode seguir mesmo se o empreendedor não tiver o estudo de mercado, mas é uma forma importante de dar informação ao investidor e deixá-lo mais confortável em assumir o risco da dívida.

 

De qualquer maneira, antes de iniciar uma operação, a securitizadora também estuda a viabilidade de vendas – normalmente se baseando no histórico do empreendimento e da região em que ele está. É uma alternativa de avaliação interna bastante comum para conhecer mais da operação.

 

3 – Só posso optar pela securitização se precisar de, pelo menos, 20 milhões de reais – MITO

Não há uma regra, o valor mínimo é uma determinação de cada empresa. Na Fortesec, por exemplo, atendemos propostas a partir de 3 milhões de reais, pois acreditamos que é possível estruturar uma operação com custos enxutos e que seja atrativa para os dois lados: empreendedor e investidor.

 

Lembre-se que a alavancagem deve trazer mais rentabilidade e cobrir toda a exposição de caixa da empresa que vai pegar o crédito. A ideia é que o empreendedor mantenha as finanças sempre positivas e com lucro, pois isso trará um fôlego maior para o projeto. Muitas vezes é possível fazer até mais de um empreendimento quando há alavancagem financeira saudável.

 

Não se preocupe, securitização não funciona só para empresas ou operações grandes.

 

4 – Se houver distrato, serei obrigado a recomprar o crédito – MITO

Nem sempre é assim. Por exemplo: o empreendedor não é obrigado a recomprar o crédito quando há folga entre o fluxo de recebíveis e o fluxo da dívida. Nesse caso, o distrato não deve afetar o dia a dia. Se houver distrato, a unidade fica disponível novamente e o empreendedor volta a vendê-la, seja uma cota ou um lote. Depois que a revenda acontece, o recurso desse crédito volta a cair na conta da operação – parte vai para o investidor e parte é devolvida para o empreendedor.

 

Em situações assim fica clara a importância de estruturar uma operação com um prazo de pagamento adequado, de maneira que as parcelas mensais se ajustem melhor ao projeto. Assim, o próprio fluxo de recebíveis paga a dívida e deixa um respiro no orçamento mensal para imprevistos.

 

Quando o valor que entra na conta referente aos recebíveis é muito próximo do valor mensal da dívida, todo o recurso acaba sendo utilizado para pagar o investidor e a ideia é que isso não aconteça.

 

“Mas com uma operação muito alongada, pagarei mais juros.”

Lembre-se: a ideia é sempre fazer uma operação saudável – com caixa suficiente para lidar com os imprevistos que surgirem.

 

Existem diversos tipos de operações que destinam o fluxo total de recebíveis para pagamento da dívida com o intuito de quitar a operação o quanto antes. É muito importante, porém, levar em conta que a empresa que toma o crédito tem custos com equipe, impostos, marketing, vendas, etc. Todas essas despesas juntas são pesadas e, dependendo do projeto, podem chegar a representar de 20 a 40% da operação. Por isso, essa folga mês a mês é tão importante para o empreendedor.

 

Bônus: integralização em partes

Nas operações mais tradicionais, a securitizadora levanta todo o valor necessário de uma vez para o empreendedor. Isso é ruim, pois os juros começam a incidir desde o momento da captação, mesmo que esses valores sejam utilizados somente no futuro.

 

Aqui na Fortesec, nós fazemos a integralização em partes. Isso significa que o dinheiro é liberado aos poucos, conforme as necessidades de cada projeto. Esse é um benefício importante, pois dessa forma os juros incidem somente em cima do montante que já foi resgatado.

 

Agora você já conheceu os principais mitos da securitização e sabe que não se trata de um bicho de sete cabeças. É, inclusive, acessível a todas as empresas que tenham interesse em antecipar seus recebíveis.

 

Que tal reservar um momento para conversar com a nossa equipe sobre o seu projeto? Juntos, vamos identificar qual o melhor formato de financiamento para você. Entre em contato agora.