O acesso ao mercado de capitais por meio da emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) na securitização proporciona às empresas do ramo da construção uma série de benefícios: a companhia passa a não depender mais de bancos, tem melhora no seu fluxo de caixa, consegue alongar o prazo da dívida, além de poder ter acesso ao financiamento por um custo mais competitivo. Uma dúvida que os empreendedores sempre nos trazem é: qual momento é o mais adequado para uma companhia buscar esse tipo de crédito?
Primeiro passo: o fluxo de caixa
Operações de securitização, embora muito vantajosas para empresas do ramo imobiliário, também geram um custo à companhia e por isso a importância de buscar esses recursos na hora certa. O primeiro passo é avaliar o fluxo de caixa e entender a real necessidade do dinheiro: a empresa está na fase de investimentos massivos e consome caixa em uma velocidade acelerada? Ter mais recursos à disposição será uma vantagem competitiva naquele momento?
Segundo passo: análise do projeto
Nesse momento, o ideal é analisar com cuidado a fase do projeto. Muitos acreditam de forma equivocada que a empresa só pode buscar operações de antecipação de recebíveis quando a construção da obra está em fase avançada. Na verdade, o momento ideal do projeto não varia de acordo com o andamento da obra, e sim com o avanço das vendas de unidades. Uma carteira robusta de recebíveis é o que vai possibilitar a montagem de uma operação de securitização saudável e com custos competitivos.
Um prédio residencial, por exemplo, está sendo planejado para determinada região de São Paulo. Embora a obra ainda esteja em fase de planejamento, dado o aquecimento do mercado e o eficiente esforço de vendas, 70% das unidades desse empreendimento já foram vendidas. Esse estágio do negócio é muito propício para a contratação de uma operação de securitização.
Em um outro exemplo, um prédio comercial na região de Belo Horizonte está sendo construído. A obra está 60% avançada, mas a procura de clientes pela compra das unidades está baixa e só 10% da carteira foi vendida. Neste caso, é pouco viável uma emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários, mesmo que o empreendimento precise dos recursos para completar a construção do prédio.
Outra ocasião propícia para antecipar recebíveis é na hora de avaliar a estrutura financeira da empresa na busca por mais eficiência. A companhia pode ter pouca necessidade de caixa dada a contratação de outras linhas bancárias para determinado estágio da obra. Embora a necessidade neste momento seja baixa, é possível melhorar os custos com financiamento emitindo CRIs e cancelando créditos mais caros.
São muitos os benefícios da antecipação de recebíveis via emissão de CRI, mas a companhia precisa estar preparada e em um momento adequado para maximizar as vantagens da contratação do crédito. Avaliar a necessidade de recursos por parte da empresa e o avanço das vendas do produto e qualidade da carteira de recebíveis são dois passos essenciais nesse processo.
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