A securitização é uma forma de financiamento de projetos cada vez mais acessada no Brasil. Embora seu conceito possa ser aplicado a diversos mercados, por aqui, os tipos mais se popularizaram foram a securitização imobiliária e agrícola. A seguir, você conhecerá os 4 tipos mais comuns de securitização imobiliária, suas características e suas estruturas. Confira!
De forma resumida, securitizar pode ser entendido como o processo de agrupar vários tipos de ativos financeiros e convertê-los em títulos negociáveis no mercado de capitais (que entender o detalhe? Acesse nosso passo a passo da securitização). É possível fazer essa operação de diversas formas e com variados tipos de ativos.
True Sale
A transação conhecida como true sale acontece quando o empreendedor vende definitivamente sua carteira de recebíveis para o investidor. O pagamento, neste caso, é efetuado à vista. Isso é uma grande vantagem para quem precisa de recursos e quer equilibrar o fluxo de caixa.
Já o investidor, por outro lado, recebe os pagamentos da carteira ao longo do tempo, conforme foi negociado inicialmente entre o empreendedor e os compradores.
Nesse tipo de operação, o papel da securitizadora é avaliar o crédito que será adquirido. Vale lembrar que o investidor pode ou não comprar 100% dos créditos disponíveis. Tudo vai depender da avaliação que ele fizer sobre o comportamento de pagamento dessa carteira.
Geralmente, este tipo de operação é corrigida pela tabela PRICE ou SAC. Outra curiosidade é que essa operação pode ou não ter a coobrigação por um tempo.
Por fim, é importante salientar que, para realizar uma transação do tipo true sale, é imprescindível que o empreendimento esteja pronto, para que seja possível fazer a alienação fiduciária unidade a unidade.
Cessão de Carteira
A cessão de carteira é quando acontece a cessão total da carteira do empreendimento. Todo o crédito será cedido para a operação. Nessa modalidade de securitização imobiliária, sempre há coobrigação do empreendedor. Por isso, os critérios de elegibilidade podem ser mais flexíveis do que os observados na True Sale.
Aqui, a correção pode ser PRICE, SAC ou carteira SACOC e, dependendo do caso, não é necessária alienação fiduciária unidade a unidade. Uma outra garantia que poderia ser utilizada, por exemplo, é a alienação fiduciária das quotas da SPE.
A vantagem para o loteador é que esse tipo de operação pode acontecer em qualquer momento da obra, não é necessário que a construção esteja concluída. Nesse sentido é uma grande vantagem, pois surge como um fôlego justamente no período em que o empreendedor mais precisa levantar recursos.
Do lado do investidor, a vantagem é que o risco fica pulverizado, já que os pagamentos vêm de uma carteira com diversos clientes.
Locação
Esse tipo de securitização imobiliária acontece quando a operação tem como lastro um contrato de locação. É o fluxo desse contrato de aluguel que define o pagamento.
Para ficar mais claro, considere o seguinte exemplo:
José tem um empreendimento que está alugado pelos próximos dez anos e quer antecipar os valores que tem a receber desse aluguel. A securitizadora emitirá os papéis desses títulos e o aluguel mensal pagará o investidor ao longo do tempo.
Essa forma de transação é muito utilizada em pontos comerciais, como shopping centers ou lajes corporativas.
Nesse caso, geralmente, a empresa também fica coobrigada, o que reduz o risco da operação.
CRI Corporativo
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são títulos de crédito nominativos, escriturais e transferíveis, lastreados em créditos imobiliários. Esse tipo de certificado é emitido pelas securitizadoras e negociados no mercado de capitais.
Nas operações de securitização imobiliária na categoria CRI com lastro corporativo, o tomador do crédito é uma empresa com um rating tão bom no mercado que seu próprio balanço define o risco da operação.
Por esse motivo, essa modalidade de securitização imobiliária normalmente é dedicada às empresas classificadas como Triple A. Essa classificação indica que o risco de crédito é muito baixo em virtude dos bons indicadores financeiros e de governança da empresa.
Diferente das outras operações em que o risco fica pulverizado na carteira, aqui o risco é concentrado em um único devedor.
Devido a todos esses fatores, este tipo de transação tornou-se uma das mais procuradas pelos fundos de investimento imobiliários que investem em renda fixa.
Além do CRI corporativo, temos também o CRI pulverizado, que são contratos que possuem diversos devedores, como acontece nas operações de true sale e cessão de carteira. Nesse caso, o lastro ou garantia podem ser contratos de compra e venda de unidades residenciais ou também de loteamento.
Ainda temos os CRI estruturado com base no fluxo de aluguel mensal, conforme vimos na operação de locação.
Agora você conhece 4 dos principais tipos de securitização imobiliária. Essas transações têm se tornado extremamente relevantes para empreendedores que necessitam de capital de giro para tocar os seus projetos.
Se você deseja conhecer mais sobre como funciona a securitização, não deixe de conhecer todos os envolvidos no processo de securitização e qual papel eles desempenham.
