A securitização é um processo de financiamento estruturado muito utilizado no mercado imobiliário e do agronegócio. Ela possui diversas vantagens para quem está precisando de recursos para tocar as obras de seu empreendimento ou lavoura e para quem entra como investidor.

Por ser uma transação mais específica, muitas pessoas acreditam que se trata de algo muito complexo ou disponível somente para grandes empresas, o que não é verdade.

A securitização está acessível para grande parte dos empreendedores, e por isso, conhecer todos os participantes facilitará a compreensão do processo como um todo.

Continue a leitura e descubra quem são os envolvidos em uma securitização e qual o papel desempenhado por cada um deles!

 

Tomador

O empreendedor que tem um projeto e precisa captar dinheiro para conclui-lo é o tomador dentro de uma operação.

A securitização consiste na “transformação” de um conjunto de créditos em títulos que poderão ser negociados entre um ou vários investidores. Esses créditos podem ser decorrentes de contratos de compra e venda, por exemplo, com valores que serão recebidos futuramente, como as parcelas de uma venda a prazo. Por isso, quem tem esse tipo de crédito pode estruturar uma operação de securitização para conseguir antecipar esses valores a receber e, assim, concluir seu projeto.

O próprio tomador pode dar início ao processo e procurar uma securitizadora para apresentar seu projeto e ativos.

 

Devedor

A figura do devedor representa esses recebíveis futuros. O devedor é, por exemplo, o cliente que comprou um lote dentro de um empreendimento e dividiu o pagamento em várias parcelas.

É importante saber que a operação de securitização não afeta o relacionamento entre o empreendedor e os seus clientes e todo o processo de atendimento continua da mesma maneira.

 

Securitizadora

É a parte responsável por analisar se é possível viabilizar e estruturar uma operação de securitização. É ela que recebe os créditos do tomador e os disponibiliza no mercado para os investidores, por meio da emissão dos Certificados de Recebíveis Imobiliários e do Agrícolas (CRI e CRA).

A securitizadora também é responsável pelo acompanhamento e administração de toda a operação após emitidos os certificados. Além disso, é ela que efetua o pagamento aos investidores de juros e principal referente ao CRIs e CRAs.

Dessa forma, é essa empresa que fornece segurança à operação. Importante: somente as securitizadoras devidamente autorizadas pela CVM podem emitir CRIs e CRAs no mercado financeiro.

 

Investidor

Os investidores são as pessoas, empresas ou fundos de investimento que compram os CRIs ou CRAs emitidos pela securitizadora. Portanto, eles possuem o direito de receber os pagamentos e os juros com base nas condições de emissão de cada certificado comprado.

O investimento em CRIs e CRAs, cada vez mais, está no radar do público de alta renda. O principal atrativo é a maior taxa de retorno em relação a outros ativos com risco de crédito comparável.

 

Assessor Jurídico

Como a securitização é uma atividade regulamentada, é crucial contar com uma estrutura jurídica e com pareceres legais para dar mais segurança à transação. Assim, o assessor jurídico é uma figura essencial na preparação de toda a documentação envolvida no processo, bem como na etapa de auditoria legal, em que são checados os principais aspectos jurídicos relacionados ao tomador e ao projeto.

Uma transação típica envolve vários documentos, como contratos de compra e venda, de garantias, documentos de oferta, etc.

 

Servicer

Como vimos, ao securitizar seus recebíveis, o tomador continua tendo relacionamento e ações de cobrança com os seus clientes. No entanto, caso ele não queira mais exercer esse papel ou a carteira apresente dificuldades, é preciso acionar um servicer, figura que poderá assumir todas as responsabilidades por essas atividades.

Além disso, o servicer auxilia a securitizadora no acompanhamento dos recebíveis, sendo responsáveis por fazer a análise da evolução da carteira e identificar quando há aumento de inadimplência. Assim, é possível identificar imprevistos com mais rapidez e estudar formas para reverter esse cenário.

 

Agente de Monitoramento

O agente de monitoramento é responsável por realizar visitas periódicas para acompanhar o desenvolvimento do projeto que teve seus créditos securitizados. Assim, eles podem ir às obras, lavouras, etc. a fim de verificar se está tudo dentro do previsto, como andamento da obra ou da expectativa da safra.

Essa atividade pode ser realizada pela própria securitizadora ou por terceiros contratados. A vantagem do monitoramento é ter uma figura especializada sempre próxima e atuante. Assim, é possível identificar imprevistos a tempo de readequar a operação e evitar problemas.

 

Agente Custodiante

Toda a documentação envolvida numa operação de securitização deve ser guardada para fins comprobatórios. O agente custodiante é a pessoa/local que concentra toda essa documentação, garantindo a segurança das informações sem influência do investidor, do tomador ou do agente fiduciário.

 

Agente Fiduciário

É a figura que atua na defesa dos interesses dos investidores. O agente fiduciário desempenha o papel de um fiscal de responsabilidades e sua presença é obrigatória apenas nos CRIs e CRAs emitidos com regime fiduciário.

Por esse regime, os créditos devem ser direcionados e mantidos num patrimônio separado do patrimônio da companhia securitizadora, a fim de dar maior garantia aos investidores. Neste caso, o agente fiduciário está legitimado a praticar todos os atos necessários para que essa determinação seja cumprida.

 

Agência de Rating

Assim como toda atividade de investimento, existem riscos atrelados à solvência dos CRIs e CRAs. A agência de rating, portanto, é responsável por avaliar e classificar esses riscos.

Trata-se de uma empresa especializada em gerar uma nota dizendo o quanto a operação é arriscada, com base na avaliação de toda a documentação e informações sobre o tomador, securitizadora, etc.

A função principal da agência de rating é munir o investidor de informações úteis, para que ele possa decidir se o retorno da operação compensa o risco que ele irá correr.

 

Central Depositária (B3)

Para emitir os CRIs e CRAs, as securitizadoras precisam registrá-los numa central depositária (antigamente, esse serviço costumava ser prestado pela CETIP, e após 2007, com a fusão entre CETIP e BM&F Bovespa, passou a ser prestado exclusivamente pela B3). Além do registro, também é lá onde acontece a guarda, liquidação e negociação dos títulos.

Essa é a última entidade envolvida no processo de securitização. Como você pode perceber, nem todas, necessariamente, precisam estar presentes em todas as etapas ou transações, como é o caso do agente fiduciário e do servicer.

Agora, você já possui informações suficientes para conseguir ter uma visão mais clara dessa operação que vem ajudando a impulsionar o crédito imobiliário.

Para conhecer a securitização mais a fundo, não deixe de conferir este passo a passo que elaboramos para você!