Até bem pouco tempo atrás, um empreendimento somente seria financiado no Brasil por meio de bancos ou recursos públicos. Em um cenário de mudanças no modelo de crédito imobiliário com foco em estimular o mercado e impulsionar vendas e construção, a securitização é uma alternativa que está ganhando cada vez mais espaço no mercado.
O motivo é simples. Trata-se de uma operação que faz bem para os dois lados. O empreendedor consegue viabilizar sua obra com os recursos levantados e o investidor recebe juros mensais sobre o investimento feito. Ficou interessado? Continue a leitura e entenda como funciona.
Do começo: o que é securitização
A securitização é uma forma de financiar recursos diferente dos produtos tradicionais oferecidos pelos bancos. Nesse formato, o empreendedor antecipa os valores que receberia de seus clientes a prazo e levanta o capital necessário para concluir sua obra.
Para que essa operação aconteça, são necessários outros dois participantes:
– a securitizadora, empresa autorizada pelos órgãos reguladores, fará o meio de campo entre o empreendedor e o investidor, além de reunir e organizar toda a documentação necessária;
– o investidor (pode ser mais de um), disponibilizará o recurso. Ele fica com o risco da dívida e, por isso, recebe uma remuneração – os juros são definidos em contrato.
Essa forma de operação é sempre desenvolvida de maneira personalizada, para atender às particularidades de cada projeto. Pode-se financiar desde projetos agrícolas até a construção e a incorporação de condomínios residenciais, loteamentos, passando pela construção de resorts e shopping centers, por exemplo.
Vantagens para quem recebe o dinheiro
Os empreendedores que optam pela venda de recebíveis têm vários benefícios. O primeiro é que o pagamento da dívida é feito conforme o fluxo de recebimentos do empreendimento. Isso significa mais prazo para pagar em relação ao que é oferecido em um empréstimo tradicional para capital de giro, por exemplo. Geralmente, as instituições bancárias dividem as parcelas sem levar em conta o prazo da carteira de clientes e o tempo de maturação do projeto.
Essa forma de financiamento transforma os valores que tem a receber no futuro – com a comercialização de seu projeto – em títulos, que serão comercializados para investidores, sejam eles pessoa jurídica ou física.
Vantagens para quem investe
Os chamados Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e os Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRA) são papéis frequentemente adquiridos por fundos de investimentos e pessoas físicas com isenção de imposto de renda.
São vendidos no mercado de capitais como títulos de renda fixa e quem os compra conta com um investimento que possui uma estrutura robusta de garantias e controles e isso se traduz em mais segurança, além de rentabilidade sobre o recurso investido.
Outra vantagem é a diversificação do risco de recebimento, já que a maioria das operações conta com carteira pulverizada. Outro ponto importante para a mitigação do risco é entender previamente se o projeto é sólido: as operações são emitidas após uma análise de viabilidade, crédito e riscos.
Passo a passo da securitização
Já sabemos o que é esse processo e quais seus benefícios. Agora é hora de entender como ele funciona, do zero até a hora em que o dinheiro cai na conta do empreendedor.
Lembre-se: cada empresa adota um método de preferência, mas algumas etapas são fundamentais e acabam se repetindo de alguma forma em qualquer operação de securitização. Esse passo a passo é o jeito Fortesec de trabalhar, ok?
#1 – Conhecendo a empresa
Depois de decidir antecipar seus recebíveis, a primeira etapa é uma conversa. Nesse momento, o ideal é entendermos quanto você pretende levantar de crédito, como quer utilizar esse dinheiro, o histórico do empreendimento, perfil de seus clientes, etc.
Além dessa conversa, alguns documentos importantes serão solicitados. Quanto mais detalhes sobre você e seu projeto, melhor! Essa é uma forma de nos conhecermos mais a fundo. A relação de documentos varia caso a caso, mas, no geral, documentos da empresa, características do empreendimento, comportamento histórico e fluxo futuro da carteira são as informações básicas para conseguirmos montar uma estrutura que se adeque 100% ao seu projeto.
#2 – Busca por investidores
Com todas as informações em mãos, nós vamos desenhar como acontecerá a operação e em quais condições.
Dessa forma, será possível procurar investidores que estejam interessados em participar do seu projeto. Essa é uma etapa importante, pois garante que o papel terá compradores assim que passar a existir!
Não se preocupe, essa etapa é totalmente sem compromisso. Levamos o seu projeto a sério e queremos garantir que a operação funcione para quem vai receber o dinheiro e também para quem vai fazer o investimento. Assim, não corremos o risco de ficar sem recursos disponíveis ao longo do caminho.
#3 – Proposta Aceita
Depois de encontrarmos investidores interessados em participar do projeto, é a hora de fazer uma proposta formal de operação. Nela, você encontrará todos os detalhes. Essa proposta também é chamada de Mandato.
No geral, você encontrará informações como:
– Tipo de Operação;
– Quais as garantias;
– Valor estimado de emissão;
– Liberação do recurso;
– Prazo da operação;
– Custos da Operação;
– Diversas outras informações sobre a operação.
Lembre-se que esse produto é totalmente customizado para atender às necessidades do seu projeto, por isso esse documento é tão importante: ele dita as regras do jogo.
Nós valorizamos muito a transparência e sabemos como essa etapa pode gerar dúvidas em quem não está habituado a este tipo de operação, por isso estamos sempre à disposição para tirar as dúvidas sobre cada detalhe.
#4 – Auditoria financeira e jurídica
Após o aceite da proposta, inicia-se a etapa de auditoria – também conhecida como due dilligence.
Basicamente, essa etapa é dividida em duas: auditoria financeira da carteira de recebíveis e auditoria jurídica do empreendimento, sócios e garantidores. É o momento em que damos forma a tudo o que foi desenhado e colocado na proposta.
Inclusive, uma das dúvidas mais comuns é sobre a obrigatoriedade de ter a carteira auditada desde o lançamento. Não é obrigatório, mas quando essa organização acontece desde o início, fica mais fácil estimar com assertividade qual o volume a ser liquidado e captado para a operação.
#5 – Assinatura dos documentos
Com a auditoria finalizada, chega o momento da elaboração dos documentos da operação: Contrato de Cessão, Termo de Securitização e Instrumentos de Garantia.
Não se preocupe com a parte burocrática, nós levamos o contrato até você e também cuidamos de todos os trâmites no cartório.
#6 – Dinheiro na conta
Essa etapa é chamada de integralização. É a hora em que os recursos que foram levantados com os investidores na emissão do CRI são disponibilizados ao empreendedor.
É importante saber: na securitização tradicional, o mercado capta o dinheiro todo de uma vez, o que faz com que os juros comecem a incidir desde então, mesmo que esse recurso seja necessário somente no futuro.
Nós inovamos essa etapa e criamos as chamadas integralizações em partes. Dessa forma, o valor é depositado na sua conta conforme o andamento do projeto. Essa é uma prática extremamente benéfica para quem está recebendo o dinheiro, porque os juros incidem somente sobre os valores disponibilizados. Significa que nós oferecemos não apenas uma liquidação, mas várias, de acordo com as necessidades de cada projeto.
Agora que você já conheceu o processo da securitização e suas vantagens, que tal avaliar se esse não é um bom momento para antecipar os recebíveis do seu projeto? Nós podemos ajudar, agende um horário para falar sem compromisso com um especialista do mercado imobiliário!
