O mercado brasileiro de capitais entra em 2019 influenciado positivamente por uma onda de otimismo que teve início a partir da definição das eleições gerais de 2018. E esse cenário mais claro de previsibilidade para os agentes econômicos influencia favoravelmente os dois lados dos negócios imobiliários – o de empreendedores, que retomaram os projetos, e o dos investidores, que estão interessados em alternativas de aplicação mais competitivas em termos de retorno e segurança.
Essa conjuntura promissora é complementada ainda por novos fatores regulatórios, como o que regulamentou os distratos nos contratos de aquisição de imóveis e as regras para as multipropriedades, textos que ampliaram a confiança dos investidores nas operações ancoradas em imóveis.
Para Juliana Mello, sócia e diretora de Novos Negócios da Fortesec – empresa que já estruturou mais de R$ 1,5 bilhão em recebíveis envolvendo mais de 75 empreendimentos em 40 cidades do país – os incorporadores souberam aproveitar oportunidades de mercado durante os anos de recessão para aumentar a base de terrenos e, agora, com a retomada da atividade econômica associada ao ambiente de melhor previsibilidade política, estão prontos para acelerar o ritmo de lançamento dos projetos imobiliários.
Esse movimento de maior oferta de opções de investimentos lastreados em ativos imobiliários é combinado com a demanda crescente por parte dos investidores por alternativas de aplicação no momento em que a taxa básica de juros opera em patamares historicamente baixos.
Para incorporadores que atuam nos segmentos de loteamento e multipropriedades, o acesso ao mercado por meio da securitização é uma alternativa competitiva porque os recursos tradicionalmente destinados ao setor imobiliário – oriundos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) ou linhas bancárias – não atendem toda a demanda por funding da indústria, mesmo com uma retomada da captação líquida nos últimos meses.
A sócia da Fortesec destaca que os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) representam para o empreendedor uma alternativa mais barata que a captação de recursos no mercado de equity porque a taxa de retorno demandada pelo investidor é mais baixa em função dos riscos assumidos pelo aplicador.
“A securitização se apresenta como a melhor forma de captar recursos via mercado de capitais porque é um papel com fator fiduciário bastante grande, que traz proteção ao investidor e ainda tem a isenção de imposto. Isso se traduz em taxa, em uma colocação do papel por uma taxa mais baixa”, afirma Juliana Mello, que no dia 29 de janeiro liderou um webinar para agentes de mercados e investidores. “Nesse sentido, o CRI, por essas caraterísticas, tem sido um papel bastante atrativo no mercado de capitais e demandado por investidores”, aponta a sócia da Fortesec.
A securitização é um processo realizado exclusivamente por instituição especializada, como a Fortesec, autorizada pelos órgãos reguladores competentes, que coordena e estrutura a emissão de um título lastreado em direitos creditórios, crédito imobiliário ou agrícola, por exemplo, que serão negociados no Mercado de Capitais e adquiridos por investidores.
Com esses títulos, recursos levantados no mercado de capitais são alocados nos projetos – em fase de obras ou após a fase de obras – e o pagamento das carteiras é o que remunera o investidor. Juliana Mello destaca que esse mercado não deve ser visto como uma alternativa apenas voltada para grandes empresas, o que é um mito, mas que atende também as demandas de empresários de uma maneira geral.
Juliana Mello ressaltou que as emissões realizadas pela Fortesec são operações que fazem sentido para todas as partes envolvidas – empreendedores e investidores – independentemente do tamanho da operação. Entre as premissas que permitem valer esse objetivo, o fluxo da operação dos CRIs é sempre inferior ao fluxo do empreendimento, sobrando sempre uma margem para o empreendedor e uma “garantia extra” para o investidor.
Entre as vantagens que a securitização apresenta, a sócia da Fortesec destaca no webinar a maior TIR (Taxa Interna de Retorno) para os projetos, uma transferência e melhor balanceamento de riscos, uma captação sem o comprometimento de balanço patrimonial, a diminuição das despesas financeiras, além do próprio acesso ao mercado de capitais e a aquisição de novos clientes, fatores que ampliam o horizonte de negócios dos emissores.
No webinar, a sócia e diretora de Novas Negócios da Fortesec, Juliana Mello, responde às principais dúvidas de agentes de mercado sobre a securitização, apontando o papel fomentador que a operação tem para o mercado imobiliário, de um lado, e os atributos dos CRIs como alternativas de investimento para o aplicador, de outro.
Confira o webinar na íntegra: https://www.youtube.com/watch?v=6EesW8xtEIo
