Os gestores de recursos estão em uma corrida por ativos de renda fixa que saciem a demanda crescente dos brasileiros pessoas físicas por alternativas de investimentos que respondam ao desafio imposto pela nova conjuntura de juros orbitando o chamado um dígito médio. E nessa caça ao tesouro, as aplicações ancoradas em imóveis aparecem como uma opção interessante.
Esse ambiente fértil para negócios tem animado os diferentes agentes que integram o ecossistema do mercado imobiliário – de empreendedores, que retomaram os projetos; a gestores de recursos que atendem a investidores cada vez mais interessados em alternativas de aplicação que sejam mais competitivas em termos de retorno e segurança que os títulos públicos, por exemplo.
“O mercado está eufórico”, afirma a sócia e diretora de novos negócios da Fortesec, Juliana Mello. “Todas as semanas recebemos pedidos das assets por ativos”, disse a executiva da empresa que em 2018 fez 16 emissões de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs), uma fatia de 12,4% de todo o mercado primário brasileiro – que atingiu mais de R$ 9 bilhões em 2018, o terceiro ano consecutivo de expansão desse mercado, que movimentou ano passado o dobro dos R$ 4,5 bilhões em emissões registradas em 2015.
Mas os sócios da Fortesec – que em 2018 atingiu a marca somada de R$ 1,5 bilhão em emissão e recebíveis, envolvendo mais de 75 empreendimentos em 40 cidades do país – alertam que esse momento de “euforia” exige dos agentes de mercado uma atenção redobrada com as operações, desde a originação, passando pelo monitoramento dos fluxos de pagamento, chegando aos padrões de governança e de disclosure junto às assets e seus clientes investidores.
Isso significa que as securitizadoras precisam evitar a tentação de atuarem como simples “carimbadores de papel”, destaca Rodrigo Ribeiro, sócio e diretor de gestão da Fortesec. Segundo ele, a Fortesec tem uma gestão ativa do crédito, olhando cada papel como se fosse um fundo. “Isso tem a ver com nosso DNA de gestores”, conta.
Para ele, cada operação de emissão de CRI deve ser amparada por processos de auditoria, em uma plataforma robusta que permita monitorar em tempo real o fluxo de pagamentos de cada contrato de forma individual.
É essa plataforma que mitiga riscos como os provocados por fatores como a inadimplência de clientes dos projetos imobiliários ou até irregularidades gerenciais por parte de incorporadores ou construtores, atores que podem levar a desvio dos recursos que devem remunerar os CRIs e, assim, os investidores que aplicaram nesses ativos.
“Como o mercado está com demanda muito forte é preciso ter atenção para que esses processos sejam feitos com o mesmo padrão de qualidade”, afirma Ubirajara Rocha, sócio e diretor de estruturação da Fortesec.
No próximo dia 1º de abril, Rocha participa da 8ª Edição do ADIT Juris, o principal evento sobre soluções jurídicas para os setores imobiliário e turístico, do qual a Fortesec é patrocinadora Diamante. Neste ano, o seminário que acontece em Florianópolis (SC), deve refletir em número de participantes esse momento de forte demanda por ativos imobiliários entre investidores e gestores de recursos.
Segundo ele, há a expectativa no mercado de que a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) amplie o escopo regulatório sobre o tema, com novos textos voltados especificadamente para os CRIs, por exemplo, reforçando a segurança jurídica em todo o mercado.
Novidades na regulação que entraram em vigor recentemente já atuam como vetores do setor imobiliário, reforçando a segurança jurídica dos negócios, o que amplia o horizonte de previsibilidade para os agentes econômicos – casos dos textos que passaram a orientar as condições para os distratos nos contratos de aquisição de imóveis e as regras para as multipropriedades, que ampliaram a confiança dos investidores nas operações ancoradas em imóveis.
