O mercado primário de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) apresentou um volume total de emissões de mais de R$ 9 bilhões em 2018, o terceiro ano consecutivo de expansão desse mercado, que movimentou ano passado o dobro dos R$ 4,5 bilhões em emissões registradas em 2015.

 

A expectativa positiva dos agentes econômicos para este ano sustenta a aposta de continuidade desse cenário favorável para a securitização como forma de alavancar investimentos no país. Esse ambiente é percebido na Fortesec, que emitiu 16 operações em 2018, representando 12,4% de todo o mercado primário brasileiro. Com esse desempenho, a empresa atingiu a marca de R$ 1,5 bilhão em emissão e recebíveis, envolvendo mais de 75 empreendimentos em 40 cidades do país.

 

Para a sócia e diretora de Novos Negócios da Fortesec, Juliana Mello, o momento é positivo também para que a securitização deixe para trás alguns mitos. “Muita gente no mercado entende a securitização como algo distante, uma operação muito complexa, feita para grandes players. Isso não é verdade”, disse a executiva em um dos webinars que ela liderou para tirar dúvidas dos agentes de mercado.

 

A securitização é uma emissão de títulos lastreados em direitos creditórios, crédito imobiliário ou agrícola, que podem ser negociados no Mercado de Capitais e adquiridos por investidores. Na ponta de quem emite os papéis, esses ativos permitem a captação de recursos que podem ser alocados nos projetos – em fase de obras ou após a fase de obras. O pagamento das carteiras é o que remunera o investidor.

 

A diretora da Fortesec listou sete “mitos” que não correspondem à realidade do mercado de securitização, apontando que essa modalidade de operação é mais acessível a uma quantidade maior e mais diversa de incorporadores, por um lado, e para investidores, por outro.

 

O primeiro mito seria o de que a securitização precisa necessariamente de alienação fiduciária. Na verdade, essa é uma operação que conta com outras garantias que são estudadas e mapeadas caso a caso, sempre de forma a mitigar riscos.

 

A executiva destacou ainda que a obra não precisa estar concluída, sendo que uma das possíveis destinações de recursos pode ser exatamente para servir de funding da obra.

 

Um terceiro mito sobre a securitização que Juliana Mello aborda é o de que essa operação obriga a empresa a abrir mão da cobrança. Na realidade, com o espelhamento da carteira para acompanhamento do fluxo de pagamento, a cobrança pode continuar com a cedente.

 

Outra dúvida comum entre os empreendedores que cogitam usar a securitização como opção para funding do projeto é sobre a necessidade de ter a carteira auditada e certificada desde o lançamento do empreendimento. A auditoria pode ser realizada concomitantemente com a estruturação da operação, quando também será realizada a auditoria jurídica do empreendimento, do projeto e dos garantidores.

 

A incerteza sobre a necessidade de um estudo de mercado é outro tema que empreendedores levam em conta na hora de avaliar a securitização. Embora não seja um fator obrigatório, quando a operação está sob processo de análise, estuda-se o histórico e as características do empreendimento de forma a avaliar o comportamento de vendas.

 

A diretora da Fortesec ressaltou que não existe um volume mínimo de emissão, rebatendo um “mito” de que apenas operações maiores de R$ 20 milhões são viáveis. Segundo ela, esse modelo de operação consegue viabilizar volumes menores.

 

Por último, também não procede o “mito” de que há a necessidade de recompra do crédito quando ocorre o distrato. “Não necessariamente”, aponta Juliana Mello. “O fluxo do papel conta com uma garantia adicional de forma que distratos pontuais não afetam a operação”, citou a executiva da Fortesec, durante o webinar.

 

Acesse o webinar na íntegra: https://www.youtube.com/watch?v=6EesW8xtEIo